3기 신도시 사전청약 신청 시 꼭 고려해야 할 사항

국토교통부에서 아파트 공급 예정 사항 절벽에 따른 대책으로 3기 신도시 9,400호를 포함 사전청약 3만 2천 호를 진행한다고 발표를 했었습니다.

 

본 청약 이전에 사전 청약을 하는 것은 공공주택 공급물량이 적기 때문에 민심을 달래기 위한 것이라는 해석이 많은데요.

 

사실 3만 2천 호 부동산 공부를 이제 시작한 저에겐 많은 공급호수로 느껴졌지만 동탄 2기 신도시 진행 때 공급했던 세대가 116,000호라고 합니다.

 

그렇기 때문에 엄청난 청약 경쟁률이 예상이 되고 시세차익에 대한 부분도 기대해볼 수 있으나 사전 청약을 하기 전에 반드시 알고 고려해야 할 사항들이 있습니다.

 

 

사전청약 분양 일정

먼저 사전청약은 본청약과 같이 실질적으로 청약 권리가 생긴 것이 아닌 말 그대로 사전 예약 개념으로 이해를 해야 한다고 합니다.

 

토지를 확보하고 본청약을 진행하는 23~24년도에 앞서 2년 전에 미리 사전예약을 받겠다는 것입니다.

 

본청약을 진행하고 아파트를 올리는 기간 3년을 포함하면 정상적인 일정으로 진행해도 실 입주는 26년에서 27년이 예상되는데요.

 

문제는 이러한 일정이 과거의 사례를 보았을 때 사업 추진 지연 이슈가 생기면 입주까지 10년이 넘게 걸릴 수 있다는 것입니다.

 

 

국토부에서 부지를 확보한 상태에서 진행하는 것이 아니기 때문에 통상적으로 토지 보상 문제라던지 토지를 확보하는데 상당한 애로 사항이 있는 경우가 많습니다.

 

특히 최근에는 LH 주택공사의 개발정보를 이용한 내부 직원의 투기 등이 이슈화되면서 공정한 토지보상을 토지 소유권자들이 주장을 하고 있기 때문에 지연될 가능성이 훨씬 높습니다.

 

과거 감일지구의 경우 2010년 사전분양 18년 본분양을 걸쳐 2021년 입주까지 11년이 걸렸으며 은계지구의 경우 사전에서 본청약까지 5년 2개월 입주까지 8년, 갈매지구의 경우 사전~본청약 3년 9개월로 입주까지 7년이 걸렸습니다.

 

전매제한 10년

또 하나 감안을 해야 하는 것이 입주기간까지 오래 걸리는 것은 가시적인 대규모 공급주택이 없는 가운데 감안한다 하더라도 전매제한도 고려를 해야 하는데요.

 

3기 신도시의 경우 본청약이 23~24년 예정이고 본청약이 확정되는 이 시점부터 전매제한 10년이 걸리면 2034년에 전매가 가능한 것입니다.

 

자산가치 측면에서 시세 차익을 기대하고 신청을 하기에는 현금화할 수 있는 시점이 13년이 소요되어 정말 실거주할 수 있는 내 집을 마련한다는 측면이 아니면 신중히 생각을 해봐야 할 듯합니다.

 

절반은 신혼 희망타운

공급하는 호수의 절반은 신혼 희망타운 인점도 고려를 해야 한다고 합니다.

 

우선 신혼 희망타운의 경우 85 제곱의 이하 평수로만 공급이 되는 걸로 법적으로 지정이 되어있는데 그 이하의 평형과 원룸 형태들도 포함이 되어 있습니다.

 

85 제곱이면 평수로 계산하면 25평가량인데 과거에 비해 현재는 국민 평수가 33평은 돼야 국민 평수로 이야기를 하고 있습니다.

 

코로나 비대면 문화로 집에 머무는 시간도 많아지고 넓게 쓰고 싶어 하는 사람들이 많고 저도 29평형 이상은 희망을 하는데요.

 

요새는 정말 40평은 넘어야 대형 평수로 들어가는 것 같은데 아무래도 그렇다 보니 분양이 성공적이지 못한 경우도 많고 경쟁률도 3대 1이 넘기 힘들다는 기사를 본 적이 있습니다.

 

거기다 분양가 3억 이상 신혼 희망타운의 경우 시세차익의 최대 50%까지 사업주체에서 환수를 해가는데요.

 

이는 자녀수나 소득조건에 따라 다르긴 하지만 재테크 측면에서는 고려를 해야 할 사항입니다.