아파트 고수들이 향후 집값이 오를지 보는 4가지 방법 공개

이번 글은 신사임당 님의 유튜브 채널에서 부동산 전문가와의 인터뷰 내용 중 나왔던 내용과 다른 채널에서 공부한 내용을 개인적으로 정리한 글입니다.

 

현 정부의 부동산 정책 실패로 현재는 특정 지역이나 호재로 오르는 시장이 아닌 서울 수도권 전체적으로 오르는 상황이긴 합니다.

 

하지만 비이상적으로 오르고 있는 부동산 가격이고 GDP 수준 대비해서도 너무 많이 올랐기 때문에 하방압력은 받을 수 있죠.

 

물이 빠지고 나면 누가 팬티를 입고 있고 누가 입지 않고 있었는지 알 수 있다는 말이 있듯이 거품이 꺼지고 나면 옥석이 가려진다는 이야기를 하는 전문가들이 많습니다.

 

부동산은 타이밍이라고 하는데 내가 관심 있는 지역이 앞으로 오를지 검증할 수 있는 방법이 있다면 큰 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

 

저처럼 주변시세보다 싸게 분양되는 공공주택을 기다리고 있는 분들이라 할지라도 해당 지역의 상승 여력을 판단하는데 도움이 될 걸로 기대합니다.

 

관심 지역의 집값이 오를지 보는 4가지 방법

부동산 업계에 있는 이론 중 10년 주기설이라는 이론이 있는데 바로 5년간 상승을 하면 5년간 하락을 하는 주기를 갖고 있다고 하는데요.

 

실제로 모든 지역에 들어맞고 절대적인 이론은 아니지만 인터뷰에 나온 전문가는

 

바닥을 찍고 상승하는 구간 A구간 , 상승 후 추세를 이어가는 구간 B 구간 , 정점을 찍고 하락을 시작하면 C 구간 , 하락폭을 줄여가며 바닥을 다지는 D구간이 있다고 합니다.

 

바로 이 A구간을 부동산 전문가가 아닌 사람이 찾아볼 수 있는 방법을 소개하는 내용입니다.

 

위 내용을 보고 집값이 떨어진 적이 있어?라고 생각하는 분들도 계실 텐데요.

 

우리나라도 분명히 침체기가 있었는데 단지 현재의 3040이 부동산에 관심을 갖게 된 시점에는 서울 수도권에 부동산 가격이 떨어진 적이 없기 때문에 그렇게 생각을 하는 거라는 전문가의 이야기를 들은 적이 있습니다.

 

저 같은 경우도 얼핏 10년 전쯤 부동산 중계소들이 거래량이 없어 문을 닫고 있다는 기사와 문을 닫는 부동산 중계소가 많았던 시점이 기억이 나는 것 같은데 말이죠.

 

첫 번째. A구간에 들어간 시점을 보는 방법

 A구간 B구간의 합은 5년이라고 보고 시장의 상승 동력의 유무 바닥을 찍고 상승하는 구간이 2년 6개월 내 이거나  1년 미만인 경우 상승여력이 더 있다고 본다고 합니다.

 

앞서 10년 주기설이 맞지 않는데 무슨 의미가 있냐라고 생각이 잠깐 들었지만 부동산은 주식보다는 변동성이 크지 않고 길게 간다고 하죠.

 

어떤 이유에서든 A구간에 돌입했다면 어느 정도 상승여력이 남아있다는 신호 중 하나로 판단할 수 있을 듯합니다.

 

그런 이유에서 현재 서울의 경우 7~8년째 계속 오르고 있는 와중에 들어가는 것은 리스크가 클 수 있기 때문에 서울에 현재 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 진입 시에는 낭패를 볼 가능성이 있음

 

두 번째. 기간별 매물로 나오는 호수를 보는 방법

아파트가 1,000세대인데 20 호수가 매물로 나와있다면 살 거냐고 질문을 합니다.

 

헌데 중요한 것은 세대수 대비 매물로 나와있는 비중이 중요한 것이 아니라 매물로 나와있는 세대의 변화량을 봐야 한다고 합니다.

 

즉 매물수가 점점 줄어서 현재 20 호수가 남아있는 것인지 매물로 나오는 호수가 늘어난 것인지를 봐야 한다고 합니다.

 

이 부분은 수요와 공급의 법칙에 따라 설명이 될 거 같네요.

 

과거에는 기간별 매물로 나온 세대수를 부동산에 확인을 해야 했는데 요즘은 네이버나 사이트들이 워낙에 잘되어 있어 매물수가 월별로 나온다고 합니다.

 

세 번째. 실거래량이 증가하는 추세인지 감소하는 추세인지 파악

주식이랑 비슷한 부분이 의외로 부동산에도 많다는 생각이 드네요.

 

실거래량이 증가하는 건지 감소하는 건지? 거래량이 증가하면 매수 수요 증가의 반증으로 수요와 공급의 법칙으로

추가적인 상승 가능성이 높다고 합니다.

 

실거래가 계속 찍히고 증가하다 보면 매물이 줄고 결국은 가격 레벨이 높아진다고 하네요.

네 번째. A구간에서 전세가도 따라 올라가는지 파악

집을 사는 거야 투자 목적인지 실거주 목적인지 알 수 없으나 전세의 경우에는 이야기가 다르죠.

 

전세의 경우는 100% 해당 지역에서 실거주 목적으로 들어가는 것이기 때문에 해당 지역의 선호도나 수요를 파악하는 기준이 될 수 있습니다.

 

물론 이른바 깡통 빌라라는 전세가가 매매가보다 높은 빌라도 나오기는 하지만 아파트의 경우 전세가가 올라가면 매매가를 밀어 올리기 때문에 추가 상승을 기대할 수 있습니다.

 

번외로 부동산에 가서 집을 보면 보통 인테리어나 집의 구조 등을 보고 중계업자도 이를 우선으로 소개를 하는데 가장 큰 자산인 집을 마련하는 일인 만큼 부동산가의 상승 여력을 보는 것이 중요하다고 합니다.