전세계약 만료 전후 이사를 해야 할 때, 꼭 알아두어야 할 사항들

정부에서 주거 안정화를 위해 전세 임차인이 최초 2년 계약 후 재계약 의사가 있을 경우 추가 2년을 살 수 있는 권리를 주는 전세계약갱신권을 임차인에게 부여했죠.

 

이른바 2+2 제도로 계약갱신 시에 기존 전세보증금의 5% 이상 올려서 전세를 받을 수 없는 법도 만들어서 시행을 하고 있습니다.

 

내 집 마련이 힘든 경우에 2년에 한 번씩 전세금을 크게 올려줘야 하고 이사를 가야 할 수도 있다는 불안정함을 갖고 가야 하는데 임차인의 부담이 줄어드는 제도이긴 합니다.

 

문제는 전세금을 4년 동안 못 올린다는 생각에 임대인이 신규로 내놓는 전세가를 올려 전반적인 전세시세가 올라가고 올라간 전세 시세만큼 매매가가 올라가는 부작용이 낳았습니다.

 

이 외에 2년 전세 후 계약 갱신 시점에 집주인이 실거주 목적으로 임차인을 내보낼 경우에는 임차인은 집을 비워줘야 하는데 재건축 권리를 갖기 위해서 2년 실거주를 해야 한다는 정책이 같은 시기에 만들어졌다가 없어졌죠.

 

이런 정책이 임차인들을 쫓겨나게 만드는 결과를 만든다는 지적이 나왔기 때문입니다.

 

어쨌든 위와 같은 케이스가 아니더라도 전세 계약 만료 이전 이사를 가야 하거나 묵시적 갱신 이후 이사를 가야 하는 상황이 생기는데 케이스별 유의해야 할 사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

6개월에서 2개월 사이

우선 임차인이 정상적으로 전세계약이 만료되는 시점에 이사를 갈 계획이라도 법적으로 계약 만료 시점 6개월에서 2개월 전 사이에 임대인에게 이사를 나가겠다는 의사를 전달을 해야 합니다.

 

반대의 경우 그러니까 계약 만료 시점에 임대인이 세입자를 내보내려고 하는 경우에도 동일 기간 내에 의사를 전달해야 합니다.

 

이 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이 임대인과 임차인 양측이 아무도 특별한 의사전달이 없었다면 임대차 계약은 묵시적 갱신으로 자동 연장이 됩니다.

 

기존에는 6개월에서 1개월 사이였는데 1개월 전 임대인이나 임차인 쪽에서 의사표현을 하면 새로 세입자를 구하거나 임차인이 새로운 집을 알아볼 기간이 촉박하여 2개월 전으로 변경이 되었습니다.

 

전세계약 관련 변경 협의가 필요한 경우 만료 이전 2개월 전에는 꼭 의사표현을 해야 한다는 것을 유의해야 합니다.

 

전세계약 만료 전 이사 시

임차인이 여러 가지 케이스로 전세계약 만료 전 이사를 가야 하는 상황도 있을 수 있겠죠.

 

이런 경우 많은 분들이 아시겠지만 임차인은 새로운 전세 세입자를 구해주고 이사를 해야 합니다.

 

왜냐하면 법률상 임대인이 계약기간이 끝나기 전 임차인이 나갈 경우 보증금을 반환할 의무가 전혀 없기 때문입니다.

 

임대인이 전세보증금이 목돈인데 현금으로 갖고 있는 경우는 드물겠죠. 갭 투자를 하든 다른 투자처에 전세금을 투자금으로 쓰고 있기 때문에 만료 전 이사를 나가야 하는 상황이면 임대인도 보증금을 돌려줄 수 없는 상황일 겁니다.

 

그렇기 때문에 계약 만료 이전 이사를 해야 한다면 최소 3개월 전에는 임대인에게 의사를 전달하고 새로운 임차인을 구하는 게 좋습니다.

 

계약 기간을 채우고 나가는 것이 아니기 때문에 물론 복비는 나가는 임차인이 부담을 해야 합니다.

 

만약에 미리 의사를 전달하고 새로운 세입자를 구하려 하였으나 여의치 않는 경우에는 임대인에게 남은 기간 동안의 월세 등을 산정하여 지불하고 보증금을 받는 걸로 협의하는 경우도 있다고 합니다.

 

하이만 이러한 방법들은 법적으로 정해져 있지 않고 임대인과 협의를 하는 부분이라는 점을 인지하고 있어야 합니다.

 

묵시적 갱신 이후 이사 시

최초 2년 전세 후 묵시적 갱신이 된 이후에 임대인은 2년 연장된 기간을 반드시 채워주어야 하는 의무가 생깁니다.

 

반면에 임차인은 언제든지 이사를 갈 수 있는데 유의해야 할 사항이 있습니다. 

 

 

임차인이 언제든지 새로운 세입자를 구해주지 않고 나가도 되지만 계약 해지를 요청하더라도 해지의 효력이 3개월 이후부터 발생한다는 점을 유의해야 합니다.

 

해지 통지를 받고 나면 3개월 안에 임대인이 보증금을 임차인에게 반환해야 합니다.

 

이러한 경우에 임대인이 새 임차인을 구하지 못했으니 새 임차인과 거래 시 나오는 복비 등을 나가는 임차인에게 요청하는 사례도 있는데 나가는 임차인이 해당 금액을 부담할 의무는 없습니다.

 

묵시적 갱신이 아닌 전세보증금 인상 재계약 시

묵시적 갱신으로 동일 전세보증금으로 자동연장을 하든 전세보증금 인상을 해주든 위의 사항은 같습니다.

 

보증금 인상 후 계약서를 다시 작성할 때 주의할 점을 알아보겠습니다.

 

1. 전세보증금 인상 금액을 포함한 전체 전세보증금으로 계약서를 다시 작성하시면 안 됩니다.

기존 계약서의 2년 전 확정일자가 다시 인상된 전세금으로 계약을 하면 계약서를 다시 작성한 날로 변경이 되게 됩니다.

 

2. 기존 계약서의 금액란을 지우고 전체 금액을 수정해서 작성하는 것도 안됩니다.

한번 확정일자를 받은 계약서는 동사무소에서 다시 확정일자를 받아주지 않기 때문입니다.

 

인상분에 대한 계약서만 다시 쓰면 되는데 기존 계약의 전세금 인상분에 대한 계약서임을 특약에 꼭 명시하셔야 합니다.

 

특약 내용 예시

1) 본계약은 임대차 기간의 연장 계약이며 쌍방 합의 하에 OO원을 증액하기로 합의함

2) 기존 계약내용 : 전세보증금 OO원 (계약기간 언제~언제까지)

 

마지막으로 계약 완료 후 기존 계약서와 전세금 인상분에 대한 계약서를 함께 보관하고 있어야 합니다.